被相続人（＝亡くなった方）がアパート経営をしていた場合、その権利はどう相続されるのでしょうか。

 

現金のみの相続と違って、賃貸アパートの相続を複数人で分けるのは複雑になりがちです。

 

今回は遺産分割方法の一つである「代償分割」とは何か、そのメリットとデメリットについて紹介します。

 

その他の方法：【現物分割】【代償分割】【共有分割】

 

1. 換価分割とは？

 

換価分割とは、遺産をすべて現金に換えて分割する方法です。

 

現物分割しようにも不動産しかない場合や、代償分割のための資金が足りない場合、換価分割という選択肢がとられることが多いです。

 

賃貸アパートのみの遺産を兄弟3人で分けるとき、お金を出さずに他の方法で平等に分けることはほぼ不可能です。

 

共有分割も可能ですが、不動産を共有すると後々トラブルになることが多いです。

 

換価分割であれば、賃貸アパートの所有権を売却（オーナーチェンジ）し、売却価格から税金や手数料を引いた額を3等分すれば、平等に相続できます。

不動産の売却が上手く進んで現金化できれば、その後は分けるだけなので、公平性の高い分割方法だと言えるでしょう。

 

2. 換価分割のメリット

 

換価分割のメリットは、遺産がどんな形でも現金化してしまえば公平に分けられる点です。

 

賃貸アパートしか遺産がなく、兄弟で平等に遺産分割をしたい場合、現物分割はまず難しいでしょう。

 

代償分割も、賃貸アパートの資産価値は土地・建物の価値だけでははかれず、規模が大きいと代償金も高くなります。

 

例えば一億の価値があるアパートを3人で分けたい場合、代償分割しようとすると一人が６千万以上自腹を切ることになり、現実的ではありません。

 

換価分割ならすべてを現金に換えてから平等に分けるため、誰か一人が大きな得や損をすることなく分割できます。

 

以下のような例が換価分割に向いていると言えるでしょう。

 

 

3. 換価分割のデメリット

 

換価分割で起こりやすいトラブルは税金関係の問題です。

 

換価分割をする前に、相続税・譲渡所得税・贈与税についてある程度知識をつけましょう。

 

まず、換価分割で売却した不動産には譲渡所得税がかかります。

 

不動産を相続から3年以内に売って発生した譲渡所得税は、相続税を払っていれば軽減されるので、税理士等に相談しましょう。

 

また、贈与税についても注意が必要です。

 

相続は期限があるため、換価分割する場合でも一旦は不動産のまま相続し、相続後に売却して分割することがあります。

 

不動産を一人が相続し、その後兄弟に分けた場合、遺産分割協議書に「換価分割する」と明記しておかないと、遺産分割ではなく贈与とみなされ、贈与税が発生してしまう場合があります。

 

遺産分割協議書に書いてあれば贈与税が発生することはないため、必ずその旨を書いておきましょう。

 

また、換価分割では不動産を手放すことになります。

 

賃貸アパートで出る収益や、思い入れのある土地をすべて失うことになるため、抵抗がある場合は他の方法を探すのも手です。

 

最後のデメリットとして、不動産の売却には時間がかかることが多く、現金を手にするのが数年先でもおかしくありません。

 

相続税の支払いは10カ月以内のため、相続税の支払いが先に来てしまうこともあります。今すぐまとまったお金が欲しい方は注意してください。

 

まとめ

 

換価分割は相続人にとって非常に公平な相続方法ですが、手続きの煩雑さや時間がかかるのがデメリットです。

 

また、賃貸アパートにおいては不動産だけでなく、その後の収益も手放すことを忘れてはいけません。

 

とはいえ、もめやすい兄弟での不動産相続において、すべて換金して平等に分けられるため、現物分割、代償分割が難しい場合に選ばれることの多い方法です。

 

不動産の相続はケースによって対処法が全く異なります。
不安な方は、初回無料で相談を承っておりますので、ぜひお気軽にご連絡ください。