こんにちは。不動産相続アドバイザーの尾嵜豪です。

今回は、不動産を相続した場合に発生する税金の種類についてご紹介します。

 

こちらの動画でも解説していますので、ぜひご覧ください。

 

1.  不動産を売ると税金がかかるってホント？

 

相談者は、父親と持ち家に同居していたAさんです。

Aさんは、介護が必要になった父親のため、家族を連れて実家で生活していました。

 

数年間の介護生活ののち父親を看取ったＡさんは、落ち着いてから遺産整理を始めました。相続人はＡさんのみだったため、たんたんと相続手配を進めていたＡさんでしたが、実家の固定資産税が思いのほか高いことに気が付きました。

 

実家はAさんの職場からも遠く、不便な場所にあるため売却を考えたＡさんですが、不動産を売るには多くの手数料や税金がかかると聞いたことがあり、不安になりました。

 

遺産は実家のほか、保険金の100万円と貯金50万円のみです。相続した不動産を売却するには、どんな費用がかかるのでしょうか。

 

2. 相続した不動産に税金がかかる”2つのタイミング”

 

相続した不動産を売却する場合、「相続時」と「不動産売却時」の2回、費用発生のタイミングがあります。

 

まず、不動産を相続するとき、一般的には「相続税」と「登録免許税」がかかります。

相続の場合、不動産を取得した時にかかる「不動産取得税」は免除されますが、生前贈与（生きているときに贈与すること）は課税されるため、注意しましょう。

 

2-1. 相続税

相続税は、不動産を含めた遺産の合計から計算される税金です。

 

相続税は基礎控除額と呼ばれる、一定の金額を超えた時のみ発生します。

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数

 

つまりこの金額を下回る財産を相続した場合は、相続税は発生しません。相続税が発生した場合でも、不動産の相続には軽減措置（税金が少なくなる制度）もあります。

 

Aさんが相続税を計算したところ、相続した家やお金を足しても相続税がかからないことが分かりました。

 

2-2. 登録免許税

登録免許税は聞きなじみのない税金ですが、不動産の登記の際に必要になる税金です。（登記は、不動産の名義を変更するために行う作業を指します）

 

相続登記は司法書士などの専門家に任せる方が多いですが、自分で行う場合は税金が発生するということを覚えておきましょう。

 

3. 相続した不動産を売却したときにかかるお金

 

相続の手続きが終わったあと、Aさんは家を売却することに決めました。

 

不動産売却でかかる主な税金や手数料は、「譲渡所得税」「仲介手数料」「印紙税」です。家や土地の状態によっては、解体や測量にかかる費用が必要な場合もあります。

 

不動産を売る際、基本的に売却がすべて終わった後に所得税や手数料が発生します。

 

例外として、契約の際に「印紙代」が必要になりますが、数千円から数万円におさまることがほとんどです。また、Aさん側で売却前に解体や測量を行う場合も、契約前にお金が必要です。

 

3-1. 仲介手数料

不動産の契約・決済時にかかる費用として、不動産会社への「仲介手数料」があります。

 

仲介手数料は物件の価格によって上限が異なるため、下記の表を参考に計算してみてください。

 

相続の時にかかった登録免許税は、基本的には買主側が負担するため、売却時には必要ありません。

 

今回のように貯金が少なくお金の用意が難しい場合、買主から契約時にもらえる手付金を多めに受領し、そこから捻出するケースが多いです。

 

3-2. 譲渡所得税

不動産を売却したのち、売却によって得た利益には「譲渡所得税」がかかります。

 

売却価格＝譲渡所得ではなく、以下の式で算出できます。

譲渡所得＝売却価格―（物件取得費＋譲渡費用）

 

譲渡所得がマイナスなら所得税はかかりませんが、相続の場合は物件取得にお金がかかっていないことが多く、税金が発生することがあります。

 

所得税で大切なのが、売却する時期と売却する不動産がマイホームか否かという点です。

 

税額は、所有期間の長さによって変わります。また、マイホームを売却した場合には、特別控除が利用でき、譲渡所得を抑えられます。

 

さらに相続の場合、相続してから3年以内に売却すれば税負担が軽くなります。

相続税や所得税は発生しないことも多いですが、いざ発生したときに税金を抑えるポイントがあることを覚えておきましょう。

 

まとめ

相続不動産の査定や売却は、知識や経験豊富な不動産会社に依頼するとよいでしょう。

ウィンドゲートは不動産相続を専門とした会社ですので、まずはお気軽にご相談ください。

 

相続税を抑えるには、被相続人が生前から対策を立てておく必要があります。

不動産を相続して税金の支払いに困った場合、売却を視野に入れて考えなくてはいけません。

 

不動産売却を上手く進めるには、相続に慣れた行政書士・司法書士・不動産会社の連携が重要です。

ウィンドゲートは不動産相続を専門とした会社ですので、まずはお気軽にご相談ください。