TOP > 不動産相続 > 不動産を相続する流れとは？不動産を分割する4つの方法
土地・戸建て・マンションなどの不動産を相続することになり、「何から手を付ければいいのかわからない」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。
また、不動産は現金とは違い、分割して相続するのが困難です。相続人が複数いる場合、不動産はどのように分ければよいのでしょうか。
こちらでは不動産を相続する流れと、不動産の4つの分割方法、相続した不動産の評価方法についてご紹介します。
不動産を相続することになったら、まずは手続きの全体的な流れをつかむことが大切です。不動産を相続する際の大まかな流れを順番にご説明します。
相続が発生したら、まずは被相続人（＝亡くなった方）が遺言書を残していないか確認します。法的に有効な遺言書があれば、相続の処理は基本的にその内容に従って行います。遺言書の種類によっては、家庭裁判所で検認の手続きが必要です。
相続人の調査は、被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本を取り寄せて調査します。後から新たな相続人が見つかった場合、遺産分割協議のやり直しが必要となるため、相続人の確定は非常に重要です。
相続人の確定とともに、被相続人の財産を確認して財産目録を作成します。不動産や預貯金、株式、借金など、遺産として何があるかを正確に把握する必要があります。
借金などの債務が多く、相続したくない場合は、相続の開始を知ってから3ヶ月以内に相続放棄の手続きが必要です。
相続人全員で、遺産をどのように分けるかを話し合う遺産分割協議を行います。分割内容の合意が得られたら、協議で決めた内容を遺産分割協議書に記載します。
不動産を相続する際は相続登記を行い、被相続人から相続人に名義を変更する必要があります。相続登記の手続きには、登記事項証明書や住民票などの書類の準備、司法書士報酬や登録免許税などの費用が必要です。
相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に、相続税の申告・納付を行います。申告期限を過ぎると延滞税や無申告加算税が課せられるため、注意が必要です。
相続人が複数いる場合、土地・戸建て・マンションなどの不動産の相続は複雑になりがちです。不動産の分割方法には、大きく分けて4つあります。それぞれの特徴や注意点をご紹介します。
現物分割とは、不動産をはじめとする遺産を、形を保ったまま相続する方法です。遺産をそのまま残すことができ、手続きが簡単でわかりやすい点がメリットです。
しかし、特定の相続人が土地や建物を相続するため、遺産の分け方が不公平になりやすい問題があります。
代償分割とは、特定の相続人が遺産を相続する代わりに、他の相続人に代償金を支払う方法です。相続人同士の公平性が保たれ、遺産を手元に残せる点がメリットです。
しかし、相続人に相当の資金力がなければ、代償金を用意するのが難しいというデメリットがあります。また、不動産の評価や各相続人の取り分については専門知識が必要です。
換価分割とは、遺産をすべて売却し、現金に換えて分割する方法です。現金化してしまえば公平に分けられる点や、不動産を売却することで維持管理が不要になる点がメリットです。
一方、デメリットとしては売却時に処分費用や譲渡所得税などがかかる点、遺産を失ってしまう点が挙げられます。
遺産の一部またはすべてを複数の相続人の共有物とする方法です。遺産を手元に残すことができ、複数の相続人で平等に分割できる点がメリットです。
しかし、不動産売却や取り壊しの際は共有者全員の合意が必要となります。また、共有者が亡くなり次の相続（二次相続）が発生すると、共有者が増えて権利関係が複雑になる点は大きなデメリットです。
共有者間で後々トラブルになるおそれがあるため、なるべく避けたほうがよいでしょう。
不動産を相続する際や不動産売却では、不動産の評価額を把握する必要があります。不動産を相続する際の主な評価方法についてご紹介します。
不動産を実際に売買する場合、いくらになるのかを想定した価格です。市場で実際に取引されている価格であり、不動産の評価方法の中でも最も高い評価額が出る傾向にあります。ただし、不動産会社によって査定額は異なります。
地価公示法に基づいて、国土交通省の土地鑑定委員会が公表する土地の価格のことです。実勢価格の90％程度の価格が設定されています。
路線価とは、土地が接する道路ごとに定められた土地の価格のことです。路線価方式では、この路線価を基準として不動産の評価額を算出します。相続税・贈与税の計算で基準となる方式で、公示価格の80％程度の価格が設定されています。路線価は、国税庁の路線価図・評価倍率表で調べることができます。
不動産に対する固定資産税を計算する際の基準となる価格で、公示価格の70％程度が目安となります。固定資産税・都市計画税などの税金を計算する際の基準となる価格です。固定資産税評価額は、毎年送付される納税通知書を確認するか、市区町村役場へ問い合わせましょう。
都市郊外など、路線価が定められていない土地の評価額を算出するのが倍率方式です。その年の固定資産税評価額に、地域ごとに定められた一定の倍率をかけて評価します。
相続手続きは、相続人の確認や書類の準備などに多くの時間を要します。また、不動産の分割方法にもそれぞれメリット・デメリットがあり、遺産分割において争いが生じるケースも少なくありません。
不動産相続の専門家に相談することで、個別の事情に応じた相続の進め方や、適切な遺産分割の方法についてアドバイスを受けることができます。「自分で相続の手続きを進めるのが難しい」「遺産の分け方で悩んでいる」という方は、専門家のサポートを受けることをおすすめします。
渋谷で土地・戸建て・マンションなどの相続不動産でお困りなら、不動産相続を専門とする株式会社ウィンドゲートにご相談ください。経験豊富な不動産アドバイザーが、不動産相続の手続きから売却まで親身にサポートいたします。
相続への不安をいち早く取り除き、スムーズに手続きを進められるよう各専門家と連携しながらサポートしますので、まずはお気軽にご相談ください。
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